Ley de Alquileres en Argentina: ¿Qué Cambiará?

En el contexto de un mercado de alquileres con dificultades y escasa oferta, el recién electo presidente Javier Milei ha propuesto anular la reciente reforma de la Ley de Alquileres, promulgada en el Congreso.

Esta propuesta ha generado opiniones divididas y cierta incertidumbre, especialmente entre aquellos con contratos de alquiler actuales. Milei critica la ley actual, argumentando que ha tenido efectos negativos en lugar de proteger a los inquilinos, su objetivo inicial.

Surge la duda sobre si es posible revocar esta ley mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia o si requiere un nuevo proceso legislativo. Tradicionalmente, antes de esta ley, los aumentos de alquiler se acordaban semestralmente y estaban más alineados con la inflación, permitiendo cierto margen de acuerdo entre propietarios e inquilinos.

Enrique Abatti (h.), especialista en derecho inmobiliario y miembro de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló a Infobae que una derogación total implicaría regresar a las condiciones previas a marzo de 2020.

Esto incluiría contratos de dos años con ajustes acordados entre las partes y sin la obligación de declararlos ante la AFIP. Sin embargo, destacó la importancia de mantener la posibilidad de indexar los contratos, una ventaja de la ley actual.

Varios grupos rechazan la idea de Milei y defienden la ley vigente, aunque admiten las dificultades para acceder a viviendas debido a la escasez de oferta, especialmente en CABA y Córdoba capital. En contraste, propietarios e inmobiliarias ven con buenos ojos la posibilidad de regresar a contratos de dos años con términos negociables entre las partes.

Varios grupos de propietarios sostienen que derogar la actual Ley de Alquileres incentivaría a más dueños a ofrecer sus propiedades en el mercado de alquiler tradicional.

Sin embargo, enfatizan la necesidad de implementar un sistema de desalojo exprés para casos de morosidad superior a dos meses y establecer un marco legal para agilizar los desalojos, que actualmente pueden extenderse más allá de dos años.

Germán Matienzo, de Propietarios Unidos de Argentina, expresó a Infobae su apoyo a la propuesta del presidente electo de abolir la ley. Sugiere que, además de la derogación, se debería introducir una ley de desalojo rápido y permitir ajustes libres en los alquileres.

Según él, esto aumentaría la oferta de alquileres, moderaría los precios, revitalizaría el mercado inmobiliario y restauraría la función de los bienes raíces como reserva de valor. Matienzo critica a los opositores de esta idea, argumentando que no comprenden la desesperación de buscar viviendas en un mercado con oferta limitada.

En cuanto a los contratos actuales, se estima que hay más de 8 millones de inquilinos en Argentina. Los contratos existentes, tanto los de tres años con ajustes anuales basados en el Índice de Contratos de Locación (ICL) como aquellos firmados recientemente con ajustes semestrales por el método Casa Propia, seguirían vigentes.

Abatti, un experto legal, subraya que los contratos ya firmados se mantendrían sin cambios hasta su finalización, incluso si la ley se derogara. Esto podría llevar a una coexistencia de tres tipos de contratos en Argentina hasta al menos 2026, una situación sin precedentes.

El potencial cambio legislativo ha generado tanto expectativa como preocupación en un contexto donde el mercado de alquileres enfrenta momentos decisivos, con una notable escasez de propiedades disponibles para alquilar.

Aunque no hay certeza, algunos creen que volver a contratos de dos años podría reactivar proyectos inmobiliarios privados para alquiler. Abatti concluye que cualquier aumento en la oferta de alquileres tardaría meses en materializarse, ya que el mercado aguardará las nuevas medidas anunciadas.

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